«Доходность до 30% годовых» — стандартная строчка в рекламных материалах апарт-отелей. Звучит привлекательно, но что за ней стоит? В этом материале — честный разбор реальной доходности по конкретным объектам: без маркетингового приукрашивания, с учётом всех расходов.
Как правильно считать доходность
Прежде чем смотреть на цифры, определим терминологию.
Валовая vs. чистая доходность
Валовая доходность = годовой доход от аренды ÷ стоимость объекта × 100%
Чистая доходность = (годовой доход − все расходы) ÷ стоимость объекта × 100%
Рекламные материалы, как правило, показывают валовую. Инвестор должен считать чистую.
Что входит в расходы
- Комиссия УК: 30–50% от арендного дохода (стандарт для объектов 5★)
- Налог на имущество: 0,5–2% от кадастровой стоимости в год
- НДФЛ или налог с дохода: 6–13% в зависимости от формы владения
- Эксплуатационные расходы: 1,5–3% от стоимости в год (замена мебели, техники, мелкий ремонт)
- Страховка объекта: 0,1–0,3% от стоимости в год
Полная инвестиционная доходность
Для корректного сравнения с другими инструментами используйте:
Total Return = Чистая доходность от аренды + Прирост стоимости актива за год
Именно это число нужно сравнивать с депозитом или облигациями.
Разбор по объектам
Объект 1: Livingston Grand Resort 5★ (Сочи, Мамайка)
Параметры:
— Цена входа: 27 500 000 ₽
— УК: Zont Hotel Group
— Декларируемый доход: 2 500 000 ₽/год или 30% при перепродаже
Расчёт:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Валовой годовой доход | 2 500 000 ₽ |
| Комиссия УК (≈ 40%) | −1 000 000 ₽ |
| Налог на имущество (0,5% кад.) | −130 000 ₽ |
| НДФЛ / налог на доход (6%) | −90 000 ₽ |
| Эксплуатация (1,5%) | −412 000 ₽ |
| Чистый доход | ~868 000 ₽ |
| Чистая доходность | ~3,2% |
Примечание: 2,5 млн/год — это, вероятно, валовая выручка от номера. Если это доля собственника после комиссии УК — чистая доходность составит ~7–8%.
Вывод: Этот объект интересен прежде всего апсайдом при перепродаже (30% в рекламных материалах), а не текущей арендной доходностью. Для понимания реальных цифр нужно запрашивать детальный финансовый паспорт объекта.
Объект 2: Atlantis Resort & Therms (Крым, Новофёдоровка)
Параметры:
— Цена входа: 16 779 000 ₽ (студия)
— УК: Cosmos Hotel Group
— Декларируемый ROI: ~7% + рост 10–12%/год
Расчёт для студии:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Декларируемый доход (7% от 15 млн) | 1 050 000 ₽ |
| Это уже чистый (по данным застройщика) | — |
| Прирост стоимости (10–12%/год) | 1 678 000 ₽ |
| Total Return | ~2 728 000 ₽ |
| Total Return % | ~16,3% |
Вывод: Если данные застройщика о 7% чистой доходности корректны (не валовой), это один из лучших соотношений цены и доходности на рынке. Ключевой фактор — качество управления Cosmos Hotel Group и уникальность термальной инфраструктуры.
Объект 3: Атлас Модерн Апарт-Отель (Судак, Крым)
Параметры:
— Цена входа: 16 520 000 ₽
— Декларируемый доход: 1 600 000–1 700 000 ₽/год
— Статус: Полностью введён в эксплуатацию (данные реальные, не прогнозные)
Расчёт:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Доход (доля собственника) | 1 650 000 ₽ |
| Налог на доход (6%) | −99 000 ₽ |
| Налог на имущество | −82 000 ₽ |
| Эксплуатация | −248 000 ₽ |
| Чистый доход | ~1 221 000 ₽ |
| Чистая доходность | ~7,4% |
Вывод: Объект уже работает — цифры не прогнозные, а основаны на реальных выплатах собственникам. 7,4% чистой доходности + рост стоимости актива — достойный результат при входной цене 16,5 млн ₽.
Объект 4: RIZALTA Resort (Белокуриха, Алтай)
Параметры:
— Цена входа: 14 960 000 ₽
— УК: собственная УК комплекса
— Декларируемый доход: от 2 000 000 ₽/год
Расчёт:
| Статья | Сумма |
|---|---|
| Декларируемый доход собственника | 2 000 000 ₽ |
| Налог на доход (6%) | −120 000 ₽ |
| Налог на имущество | −75 000 ₽ |
| Эксплуатация (1,5%) | −224 000 ₽ |
| Чистый доход | ~1 581 000 ₽ |
| Чистая доходность | ~10,6% |
Вывод: Если прогноз застройщика реализуется, это одна из лучших доходностей на рынке. Белокуриха — курорт федерального значения с развивающимся рынком. Ключевой риск — новизна направления и отсутствие длительного трека у управляющей компании.
Объект 5: LeePrime Residences (Красная Поляна, Роза Хутор)
Параметры:
— Цена входа: от 33 830 000 ₽
— УК: C&U Onyx
— Модель: 35/65 (65% дохода — собственнику)
— Средний сезонный ADR: 25 000–35 000 ₽/сутки (Роза Хутор)
Расчёт (апартамент 40 м², цена 35 000 000 ₽):
| Статья | Сумма |
|---|---|
| ADR = 28 000 ₽, загрузка 65% → 237 дней | 6 636 000 ₽ (валовой) |
| Доля собственника (65%) | 4 313 000 ₽ |
| Налог на доход (6%) | −259 000 ₽ |
| Налог на имущество | −175 000 ₽ |
| Эксплуатация | −525 000 ₽ |
| Чистый доход | ~3 354 000 ₽ |
| Чистая доходность | ~9,6% |
Вывод: Модель 65/35 при высоком ADR горнолыжного курорта работает хорошо. Загрузка 65% по году — реалистичный показатель для Розы Хутор при двухсезонной эксплуатации.
Сводная таблица по объектам
| Объект | Цена | Чистая доходность | Комментарий |
|---|---|---|---|
| Livingston Grand (Сочи) | 27,5 млн | ~7–8%* | Декларируемые 2,5 млн — вероятно, доля собственника |
| Atlantis Resort (Крым) | 16,8 млн | 7% + рост 10–12% | Cosmos; термы — стабилизатор загрузки |
| Атлас Модерн (Судак) | 16,5 млн | ~7,4% | Работающий объект, реальные цифры |
| RIZALTA (Алтай) | 15 млн | ~10,6%* | Прогноз; новый объект, выше риски |
| LeePrime (К. Поляна) | 35 млн | ~9,6% | Расчёт на основе рыночных ADR |
*С учётом всех расходов при оптимистичном сценарии.
Факторы, которые реально влияют на доходность
Загрузка в межсезонье — ключевой показатель
Разница между загрузкой 50% и 70% в год при одинаковом ADR — это 40% дохода. Объекты с двухсезонной загрузкой (море + горы, термы круглый год, лечебные грязи) стабильнее однонаправленных.
Качество УК определяет ADR
При одинаковых квадратных метрах объект под управлением Cosmos или Alean Collection имеет ADR на 20–30% выше объекта без бренда. Бренд = доверие туриста = готовность платить больше.
Рост кадастровой стоимости повышает налог
Кадастровая стоимость в Сочи и Крыму растёт. Налог на имущество апартаментов (0,5–2%) с ростом кадастра увеличивается. Учитывайте это при долгосрочном расчёте.
Льготное налогообложение через юрлицо
Покупка через ООО + НДС-вычет (там, где применимо) + учёт расходов могут снизить налоговую нагрузку с 13–15% до 6–8% от чистого дохода. Это 2–3 процентных пункта к доходности.
Реалистичные ожидания
| Тип объекта | Чистая доходность от аренды | Total Return с апсайдом |
|---|---|---|
| Курортный апарт-отель 5★, Сочи | 7–12% | 17–25% |
| Горнолыжные апартаменты, К. Поляна | 8–12% | 18–24% |
| Крымский апарт-отель с УК | 6–10% | 14–22% |
| Алтайский курорт (новый) | 8–12%* | 18–24%* |
| Квартира в Сочи (самостоятельная аренда) | 4–7% | 14–19% |
*Прогнозные данные для развивающихся направлений; риск выше.
Практические выводы
- Просите финансовый паспорт объекта у застройщика или УК — с разбивкой: валовой доход, комиссия УК, расходы, итоговая доля собственника.
- Считайте чистую доходность, а не рекламные «до 30%». Разница в методологии — зачастую 2–3 раза.
- Сравнивайте с депозитом честно: ключевая ставка в 2026 году высокая, но депозит не защищает от инфляции стоимости актива и не даёт апсайда.
- Рассматривайте total return: аренда + рост стоимости. Объект с 8% аренды и 10% ростом стоимости в год лучше депозита под 18%.
- Работающий объект важнее прогнозного: данные Атлас Модерн — реальные выплаты собственникам, а не маркетинговый прогноз.
Oazis Estate рассчитает чистую доходность по любому объекту из нашего портфеля — с учётом формы владения, налогообложения и реальной загрузки аналогичных объектов. Запросите индивидуальный расчёт.
Смотрите также
Инвестиции в курортную недвижимость · Каталог курортной недвижимости
